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房产暴涨需求消耗殆尽 开发商将如何突围?

fz.3dfc.com 福州房产网 2015-01-19 11:21:19 来源:每日经济新闻 阅读:566次

  “2015年仍是房地产市场去库存的一年,这个行业就要转型了。”在1月17日万科松花湖度假区开幕式记者见面会上,万科北京区域首席执行官毛大庆表示,中国楼市已告别“不动脑就能赚钱”的时代,人口拐点、城镇化速度下降、社会总库存难以去化三大问题将长期存在。在此影响下,未来三五年内,房企将通过转型,在房地产产业链上寻找各种各样新的增长点。

  开发商囤地太多 很可能“砸手里”

  面对去年以来的楼市调整,毛大庆认为,三大问题将长期影响房地产市场走向。

  首先,人口的拐点已到来。毛大庆表示,中国20到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑,而这意味着支撑房地产市场的主要购买力——首次置业、刚需和改善的人口正在大量减少。

  毛大庆分析,正是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口,造就了过去房地产的快速增长,而这些需求已消耗殆尽或提前入市。之后由1985年到1991年人群构成的购买力数量,远少于前两次,对楼市刺激作用将大大削弱。

  其次,城镇化速度在下降。“虽说我国城市化率仅50%多,还有很长的路要走,但很多年轻人已经在城市占用着城市的房子,而农村多剩下小孩和老人。”毛大庆指出,城镇化很难再有新的大高潮,对城市购房需求的增加影响也有限。

  在前两大问题基础上,社会总库存去化难题凸显。毛大庆表示,目前房地产总库存很大,很多城市,房屋套数供应量和已批未建的地已经吸纳不掉。“现在全中国人的房子户均套数已经为1.03套,城市间分布不均,北京形势也比较严峻。”

  并且,毛大庆指出,“现在政府已有指标、随时可以出让的地,以现在的土地出让的速度,还足够卖两年,政府已经不用再审批地了,很多城市还卖不掉。”

  这些地会不会砸开发商手里?“我也替他们捏把汗。”毛大庆以北京为例分析,“去年出让了2000亿的地,有一半是商品房用地,但实际上商品房特别少,大概占三成左右,会配建很多保障房。而商品房里,全是高价房。”

  毛大庆预测,2015年,北京除去自住型商品房和二手房,“纯商品房成交很可能少于五万套,60%以上单价在五到十万元”,去化令人担忧,但这反过来可能会刺激二手房的交易。

  房企探索突围 搞旅游、做养老、转型“包租公”

  受“三大问题”影响,毛大庆认为,2015年房地产市场仍然是去库存的一年,而日前住建部发布文件支持开发商变售为租,也是政府鼓励开发商业务转型、助力楼市“去库存”的表现之一。

  毛大庆表示,虽然社会总库存形势严峻,但并不意味着房子没人要。“其实很多人还需要有房子住,比如农二代、工二代等流动人口进城,但他们不一定要在这些城市买房。这些房子怎么办?可以把存量房拿出来租。”

  除此之外,为应对市场调整,房企自身也正在探索更多转型之路。以万科为例,在继续探索住宅之余,消费体验地产、产业地产也成为其涉足领域。

  万科总裁郁亮曾表示,社会需求会不断变化,包括养老需求、消费需求、度假需求,而消费体验式地产的核心就是为了满足这些多元化的需求。1月16日正式开幕的万科松花湖滑雪度假区,便被视为这一业务板块的全新尝试。

  另外,在养老地产方面,毛大庆介绍,在北京区域内,目前万科已在北京、青岛建立了养老物业试点,“青岛项目签约率已经到了68%,实际入住率将近50%,北京项目实际转签的比例超过40%”。

  不仅万科,万达、恒大、绿地等多家房地产标杆房企近期均有多元化转型举措,或转型“服务商”、或涉足互联网、或发力海外地产……

  “这个行业要转型了。”在毛大庆看来,中国的房地产行业是很不成熟的行业,不少开发商缺乏对市场的洞察能力和行业的判断力,但这种“不动脑筋也可能赚钱”的时代已经结束。

  毛大庆认为,在未来三五年之内,更多新物业将在房地产行业中派生,而房企也将在这个产业链上寻找各种各样新的增长点


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