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新政效果未及预期 市场静候“双降”甘霖

fz.3dfc.com 福州房产网 2015-04-20 23:25:13 来源:中国房产报 阅读:484次

   与近期媒体报道的楼市疯狂相比,现实数据并不那么“宜人”。

   一季度,在PPI连续37个月负增长,进出口额同比下降6%,CPI涨幅连续两月处1时代的形势下,GDP增长率站在了7%这个临界点上,创下6年来的最低点。而这个数值,在业内不少人士看来,竟还超过了预期。

  经济迅速下滑,与房地产开发投资的持续回落脱不了关系。

  一季度,开发商新开工量继续下探,商品房成交量也持续疲弱。同时银行对开发贷的放贷意愿降到历史低点,前3月,开发贷出现了5年来的首度同比下滑。

  从前3月数据看,银行对开发贷愈发谨慎,开发商新增开发投资也在收缩,这似乎说明,房地产濒临危机的局势并未缓解。单靠刺激改善型需求的货币政策推动住房消费,似乎单薄而难以奏效。

  GDP创六年新低

  房地产引擎熄火

  至少从国家统计局发布的一季度宏观经济数据看,中国经济的复苏仍有待时日。

  根据国家统计局发布的数字,3月宏观经济数据普遍出现超预期下滑,工业增加值同比增速从1~2月的6.8%下降至3月的5.6%,增速甚至低于2009年一季度水平。而投资增速继续下滑0.8个百分点,社会零售总额放缓0.5个百分点,结合不景气的出口数据,需求出现全方位下行。

  4月14日召开的国务院经济形势座谈会上,李克强总理明确指出,中国经济正处在“衔接期”,一些传统的支撑力量正在消退,与此同时,一些新的力量则在成长。但目前新旧产业与动力转换还没有衔接到位。

  尽管不愿意承认,但房地产行业作为经济支柱的地位仍没有其他产业可以替代。

  不过,这一支柱产业一季度成交量价齐跌,开发商到位资金出现10年来的首次负增长,开发投资增速也跌破10%。

  数据显示,前3月,房地产开发企业到位资金2.7892万亿元,同比下降2.9%,其中,国内贷款5845亿元,下降6.1%。

  开发商在资金方面的捉襟见肘直接导致全国土地市场交易的惨淡。前3月,全国土地成交面积和金额双双出现30%左右的骤降,而去年全年这两个数据分别是-14%和1%。

  有开发商人士坦言,现在公司的策略是不买地、不开发,或者少拿地、慢开发。

  即便这样,库存仍居高不下。3月末,商品房待售面积6.4998亿平方米,比2月末增加1076万平方米。

  “经济下滑很严重,进一步宽松货币政策是必然的,且必须要加快推出节奏才行,否则二季度可能破7。”招商银行总行金融市场高级分析师刘东亮在接受中国房地产报记者采访时表示。

  “房地产下行,对上下游产业链的拖累都很严重,进而拖累整个实体经济。政府最担心的就是房地产开工量什么时候能上来,这种情况下,想要让房地产走向常态化,恐怕又要往后推了。”中国房地产研究会副会长胡志刚对中国房地产报记者分析表示。

  新政效果未达预期

  更多楼市刺激将出

  政府已看到了经济形势的严重性,并采取了力挽狂澜的房地产刺激政策。

  3月30日,楼市新政出台,二套房首付降至四成,营业税期限也“五改二”。楼市“组合拳”祭出当天,即刺激了楼市的整体环境和需求潜力,房企连夜开会,中介加班催促成交,更有业主连夜签约,楼市从此前沉寂的氛围一下变得热闹起来。

  然而,靴子还没有完全落地。

  至今,北京地区多数商业银行的二套房首付仅降至5成,而且利率仍处于上浮10%的高位。广州和深圳的二套房首付4成政策都未实施,首付仍是7成。上海二套房贷款利率仍保持原来水平。

  尽管一线城市市场出现了难得的热闹场景,据多家机构的数据,4月份上半月北京二手房成交量超过了1万套,深圳、广州、上海的成交也迅速上升。但更多的二三线城市楼市成交依然平淡,短暂的热闹看房场景也渐渐平息了下来。

  为什么新政效用不大?胡志刚分析道,一方面是库存太大。“3·30”新政对于一线城市可能有一定刺激作用,但是对于库存量过大的二三线城市,基本没效果,靠货币政策很难消化如此大的库存积压。另一方面,则是商业银行的不配合,政府还需要下一些指令来敦促执行。

  农业银行原高级分析师何志成则对中国房地产报记者分析指出,现在股市上涨,银行存款下降严重,存款准备金率仍然高企,银行没有多余流动性去执行这个新政。下一步央行还会出政策,以进一步放松银根。

  “央行肯定会进一步降息降准,并继续推进新型货币工具如MLF、PSL等的运用。但是,如果二三线城市的房地产市场不景气是因为供大于求,仅靠货币政策够吗?经济下滑的关键是地方投资下滑太严重,而地方投资在总体投资中占比恰恰最大,如果不能把地产投资积极性调动起来,即使放松货币政策,对拉动经济起到的作用也很有限。”刘东亮分析道,土地财政收入下降,银行没有动力投资地方债,地方融资会越来越难,须尽快推进万亿地方债置换和地方政府PPP模式运作,否则接下来经济会更不好走。

  “还可以考虑推进房地产抵押贷款证券化,税费调整,将市场过多的二手房回购用作保障房,一线城市有条件退出限购,降低外地人购房门槛。”胡志刚建议道。

  “这只是第一波,后面还会有第二波、第三波楼市刺激政策出台。”胡志刚预计。

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