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房企合作百态:融创绿城分手 万达万科热恋

fz.3dfc.com 福州房产网 2015-05-18 09:51:06 来源:3D房产网 阅读:252次

明星项目黄浦湾1号,自戴上“楼王”(38万/平方米)的帽子后,便成为市场讨论的焦点。有人说,比这贵的楼盘多的是;也有人说,再贵,也不至于超过30万元/平方米;还有人打听:这到底是谁开发的项目?

  一开始,该项目是融创中国控股有限公司(下称“融创”)对外高调宣布的项目。不久后,该项目似乎又变换了主人,变成了与融创曾甜蜜过、后又分手的老朋友——绿城中国控股有限公司(下称“绿城”)。

  黄浦湾易主的背后实质是融创和绿城之间有关“融绿平台”的争夺战。5月5日,融创和绿城终于就融绿平台的归属划定了相关方案。这意味着纷争已久的平台归属问题最终得到了确认。

  双方公告称,已就融绿平台旗下项目分拆签署框架协议并发布公告,明确了融绿平台归属。按公告显示的方案,绿城将向上海融绿收购上海华浙外滩51%股权对应的投资权益,向融创建投收购北京兴业万发45%股权及其股东贷款,向上海森林高尔夫收购浙江金盈50%的股权及向融创置地收购浙江金盈的股东贷款,向融创置地出售上海森林高尔夫50%的股权。同时,绿城投资将向上海融创房地产出售上海融创绿城50%的股权。

  简而言之,交易完成后,融创获得了心仪已久的融绿平台,但上述楼王项目黄浦湾却交给了绿城。日前,《国际金融报》记者来到了上海中山南路王家码头路附近、号称“中国第一豪宅”的黄浦湾项目所在地。与想象中不同,虽然气派豪华,但来的人并没有想象中那么多,同时,对于融创和绿城的纠纷,多位售楼人士也表示“不知情”。

  “从结果来看,融绿平台之争是上海市场的焦点,而黄埔湾项目又是上海市场争议的焦点。”同策咨询研究部总监张宏伟对《国际金融报》记者说,“融创虽没有得到黄埔湾项目,但大上海商品住宅市场销售金额‘老大’地位还是稳固的。这两年,其他竞争对手估计还难以撼动。”

  但融绿平台的解体及融创和绿城的分手,还是让人唏嘘不已。当初,双方是这么的甜蜜,甚至一些人称为“中国合伙人的典范”。但最终在种种因素下选择分手,各自奔向新的前程。

  不过,就大势看,有分也有合。就在融创和绿城分手后一个星期,房地产市场中另两大巨头——商业地产龙头万达集团公司(下称“万达”)和万科企业股份有限公司(下称“万科”)选择合作。根据双方签署的协议,未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。据称,双方的合作范围不仅限于国内,还将在全球展开。

  “整个房地产市场发生了深刻变化,中国房地产进入了一个所谓的‘白银时代’。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析称,两者面临的压力挑战和很强的互补性,促使这个“巨头联盟”诞生。

  “也许,市场中会出现更多的巨头联合。即使像融创和绿城这样的企业,未来,或许还是会选择新的合作伙伴进行合作。”一位要求隐去姓名的四线城市的房地产开发商对《国际金融报》记者感慨。

  一度甜蜜

  在上海,融绿就像一匹“黑马”。从2012年开始,在短短两年多的时间里就冲上了2013年商品住宅销售金额第三名,2014年势头更是凶猛

  融创中国和绿城中国很早就“结缘”。位于江苏无锡市湖滨区的蠡湖香樟园,业主早已入住,并在当地有不错的口碑,它就是融创与绿城合作开发的第一个项目。

  资料显示,2012年1月,绿城将该项目51%的股权出售给融创。2013年6月的一场发布会上,孙宏斌曾对这个项目发出感慨:“无锡的市场上,再也找不到第二个这么好的项目。可以说,这是长三角地区最顶级的产品。”

  孙宏斌当时还高调宣称,绿城蠡湖香樟园稀缺的湖景资源、配套价值及其高端品质在价值上“严重被低估,使得价值与价格出现不对等”,因此,蠡湖香樟园被“封盘”。

  那一年,正值融创和绿城的“蜜月期”。而彼时,房地产市场也出现了与以往不太一样的变化——二三线城市的风采难以持续。

  在这样的环境下,融创和绿城走在了一起。2012年6月,绿城由于资金瓶颈陷入破产传闻。紧接着,融创与绿城订立合作框架协议,融创宣布以33.72亿元收购绿城旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津5座城市9个项目50%的股权,并把这些项目股权全部装进融创、绿城共同成立的上海融创绿城房地产开发有限公司,即业内所称的“上海融绿平台”。

  “这场并购在当时备受瞩目,成绩单令双方股东振奋。”2014年的媒体消息显示,2014年第一季度最新出炉的上海房企排行榜中,融绿项目以44.26亿元的成交额位居上海房企第一名。此外,2013年,融创绿城以网签155亿元的销售业绩挺进中国房企50强以内。其中,上海区域以112.07亿元的网签业绩跻身前三强,直逼绿地、万科。

  “就数据来看,融绿在上海市场口碑非常好。当然,就质量看,融绿打造的产品虽然价格贵,但确实物超所值。”小张在某中介的二手豪宅市场做了很多年,他对《国际金融报》强调,“相关的住宅项目,确实有让人耳目一新的感觉。”

  事实上,在外界看来,更重要的是,当初融创与绿城合作,恰恰是绿城“最不好”的时候,以至于有人用“恩人”的形象来描述孙宏斌当初的选择。孙宏斌曾说,“这个行业,绿城要是死了,不公平。谁死也不该绿城死,就它认真造房子,就它把房子盖得好。”

  “融绿案例,似乎有可能成为房地产行业合作中特殊的一个。”此前,曾有媒体说,孙宏斌看重的是绿城的产品升值空间。绿城董事长宋卫平对融创中国的评价是“有锐气、有狼性、有激情、与中国房地产市场一起经过考验的公司”。

  为此,甚至有一些人将双方的合作视为“典范”——中国地产合伙人的最佳代表。

  但现实永远是讽刺的。去年10月,有消息称,当初“退居二线”的宋卫平对外释放出了回归意愿,这让双方的纷争突然一下子出现在公众面前。

  去年11月到12月,双方之间的纷争渐渐浮出水面——2014年11月24日,融创公告称调整收购绿城股份;同年12月19日,融创公告称终止收购绿城中国股份;12月23日,绿城宣布中交集团以超过60亿港元的代价入股,与香港地产商九龙仓并列为绿城第一大股东。

  不止如此,在2014年最后一天,融创公告以155亿元全面收购上海融绿平台,但5天后,绿城公告称董事会并未批准其出售。随后,双方又来回多次回应,这让外界发现:双方的争夺就聚焦在了融绿平台上。

  融绿解散

  成立3年、在上海创下多个销售记录的上海融绿平台“解体”了。融创以10亿元人民币的代价拿到融绿平台,而绿城则得到了上海的明星项目黄浦湾

  5月5日,融创中国、绿城中国就融绿平台旗下项目分拆签署框架协议并发布公告,明确了融绿平台归属。至此,融绿平台分割方案终于落定,只待通过股东特别大会批准便可完成交易。

  据协议,绿城将向上海融绿收购上海华浙外滩51%股权对应的投资权益,向融创建投收购北京兴业万发45%股权及其股东贷款,向上海森林高尔夫收购浙江金盈50%的股权及向融创置地收购浙江金盈的股东贷款,向融创置地出售上海森林高尔夫50%的股权。

  协议还显示,绿城一方将向上海融创房地产出售上海融创绿城50%的股权。也就是说,融绿最终归属融创中国。

  针对上述协议,媒体解读称,交易完成后上海森林高尔夫旗下的上海玫瑰园、上海香溢花城、杭州西溪融庄项目以及上海融绿平台将归属于融创,融绿平台之前在上海的旗舰项目之一“上海黄浦湾”、北京御园及杭州之江壹号归为绿城,“至此,双方合作项目将由21个减少至1个”。

  事实上,公告前,对于这样的结果早有人预料。消息人士对外称,此前尽管融创尚未完全完成对融绿平台的收购流程,“但已经对融绿平台旗下的项目进行了全面的去绿城化,如绿城盛世滨江、绿城黄浦湾、绿城御园等在对外说辞上均已改为外滩盛世滨江、外滩黄浦湾、上海御园等”。

  对此,业内人士解读称,最终的结局就是成立3年、在上海创下多个销售记录的上海融绿平台公司正式“解体”,“融创以10亿元人民币的代价拿到融绿平台,而绿城则得到了上海的明星项目黄浦湾”。

  “从目前‘上海融绿归属融创,上海黄浦湾归属绿城’的结果来看,融绿平台之争各有所得,但对于融创与绿城来讲,也各有遗憾。”张宏伟对《国际金融报》记者表示,从结果看,融绿平台之争的焦点是上海市场,而上海市场的争议焦点是黄埔湾项目,融创虽没有得到黄埔湾,但大上海商品住宅市场销售金额“老大”的地位还很稳固,这两年估计还难以撼动。

  在张宏伟看来,融绿就像“一匹黑马”。同策咨询研究部数据显示,2014年1月至12月,融绿以174.80亿元荣登上海商品住宅销售金额榜首,万科、绿地销售金额分别为148.74亿元和135.93亿元,排名第二和第三。

  张宏伟直言,融创得到融绿平台之后,按照其项目储备规模,预计在2015年上海商品住宅市场三强争霸的格局中,融创或将再次成为2015年上海商品住宅市场销售金额冠军。综合来看,拿下融绿平台的孙宏斌将继续从上海市场获益。

  绿城董事会秘书冯征也对媒体表示,这是“双赢”的局面。有分析称,因黄浦湾项目的存在,业内对于绿城未来在上海的发展仍然寄予厚望,“交易完成后,绿城将获得现金流量净额33.9亿元以及出售所得收益及分红共7.8亿元,这将使绿城改善财务状况,运营更加健康”。

  “融绿平台拿下后,对于后续融创的战略导向将更为清晰。资本市场势必会积极反应,部分投资者会看好融创高成长性,这会刺激股价的继续上升。”易居房地产研究院研究员严跃进表示。

  不过,严跃进也指出,包括黄浦湾在内的优质项目剥离出去后,融绿平台的优势就削弱了,“这个时候积极拿地,以及把此前几个佳兆业项目并入,最为迫切”。

  “领先的并购能力使融创可以抓住机会补充土地储备。虽然收购佳兆业存在高度不确定性,但融创并购评估能力和谈判能力得到提升,为未来可能的廉价收购机会做好了充分准备。”中银国际则称。

  “两万”合作

  在绿城和融创落寞分手之时,房地产行业内的另两大巨头万科和万达却毅然选择合作。在业内人士看来,行业“白银时代”到来的最典型特征是结盟的开始

  然而,令人玩味的是,就在融绿分手后不久,“两万”——万科和万达高调宣布合作。与融创和绿城不太一样的是,他们并没有成立合资公司。

  根据协议,两家公司将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组,互相交流项目合作信息;双方将长期进行合作;由于双方都有海外发展计划,未来的合作不仅限于国内,也将在全球展开。

  “未来两家公司的合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分,充分发挥各自优势,实现互利共赢。”协议显示。

  “两大巨头合作,确实给市场带来了思考:连这样的巨头都合作了,我们该怎么办。”上述四线城市的开发商对《国际金融报》记者说,“站在我个人的角度,我更愿意看作是‘抱团取暖’。因为,就未来看,就连一线城市,都可能不会再有以前那样高额的盈利。何况,现在很多二三线城市的库存非常高,难以短期回暖。”

  SOHO中国董事长潘石屹则说,“合作什么呢?万科会干的万达也会干,万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型,大势所趋。但要寻找互补的合作伙伴。”

  “今年以来,全国买地最多的不是传统房地产商,而是金融机构,或表面上去拿地,背后都是金融机构在支持,跟金融的结盟是结盟发展中的一个新趋势。万科与万达的合作代表着行业内结盟的开始。”对于外界的疑问,万科董事长郁亮回应说,过去“黄金时代”的房地产做法是跑马圈地,自由生长,到了“白银时代”,任何一家发展商都不具备全部的优势和资源,来满足“白银时代”的需求。

  “发展商需要相互取长补短,发挥各自的优势,来共同面对‘白银时代’的挑战。此次合作也是双方在‘白银时代’战略转型的需要。”郁亮说。

  同策咨询研究部提供的数据显示,2010年左右,中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1套,这就意味着中国房地产市场供求“已基本平衡”,楼市开始“进入下半场”。

  “此时,楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显。”张宏伟说,“由于购房需求已经基本得到满足,传统住宅市场规模化发展空间受限,这已经成为当前房企发展过程遭遇的‘痛点’。”

  “从此次万科万达两家房企合作的聚焦点来看,也是将合作聚焦在‘轻资产’上。”张宏伟说,从合作目的看,万科与万达合作后将联合在国内外拿地开发,万科的住宅开发将可能植入万达的综合体,万达的商业管理运营经验也将传导给万科,商业地产部分则“轻资产”操作。

  “很明显,以后无论万达与万科,在项目操作层面不再‘重资产’,旨在通过‘轻资产’模式强化投资的杠杆效应,规避自身风险,赚取增值收益,提升利润率。”张宏伟称。

  王健林则表示,过去双方模式差异性不大,“供不应求的时代,大家就忽略了合作的重要性”。

  王健林认为,今后行业里不单有竞争,更多是合作,从竞争走向竞合,“竞合不是简单的抱团取暖,而是强强联手,各自利用自己的优势,产生更大价值”。

  更多联盟

  在楼市新常态的市场背景下,合作拿地的开发模式逐渐盛行。但也有业内人士提醒,由于合作成本之高,“联盟”并非适合所有企业,尤其一些中小企业

  事实上,除了融创与绿城的合作外,保利、朗诗、雅居乐、星河湾等房企都尝试过合作开发的项目。但更多时候,双方的合作都会以“不了了之”告终。

  比如,雅居乐与星河湾2012年牵手,尽管双方均来自华南地区,在企业文化、管理方式上有很多相似之处,“但因成都、常州两地合作项目滞销,雅居乐与星河湾可能在后续开发中不再合作”。

  值得注意的是,据媒体报道,8年前,同样是郁亮带队,万科也曾与嘉德下属凯德商用的签署战略合作,但最终还是落得无果而终的下场。

  对于这样的结果,凯德商用的掌门人林明彦在接受媒体采访时曾解释:“在逐个项目合作谈判的过程中,能够赚钱的项目,万科倾向于自己做,愿意拿出来与凯德商用合作的项目,都不容易赚钱。所以,除了西安、成都的个别项目外,万科和凯德商用的合作最终未能全面落地。”

  “万达是一家强调军事化管理、有霸气的企业;万科比较讲究人性化或者说比较秀气的企业,两家‘一南一北’企业,在文化上是拥有不同的基因,合作中必然需要一定的协调与磨合。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦对《国际金融报》记者说。

  “同时,在住宅和商业两种产品的特质层面,住宅产品的定位、包容性和表现形式相对不如商业产品宽泛灵活,‘两万’联合品牌如果下沉到二三线城市之时,可能万达产品的价值会比较稳定,万科的品牌溢价则会显得有一些弱。”陈曦称。

  那么,在未来的市场中,到底会出现更多的“两万”,还是像融创和绿城那样,最终还是各自选择单干,各走各路呢?

  对此,媒体分析称,龙头企业的强强联合是一种趋势,“但并非适合所有企业,尤其一些中小企业,也许合作的成本会更高,因此还需要寻找适合自身发展的模式”。

  “未来房地产企业存在多种‘联盟’的方式,包括‘强强合作’、‘强弱合作’、‘弱弱合作都有可能。”倪鹏飞认为,“这反映出房地产正处在一个调整的时期,是市场形势发生变化的一个选择。”

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